Na kanwie zamieszania wokół próby sprzedaży mieszkań w budynkach po byłej jednostce wojskowej (w koszarach), dla przypomnienia trochę moich wywodów na temat współczesnej historii o gospodarowaniu gminnymi zasobami mieszkaniowymi w Rawiczu. Ale na wstępie moje zastrzeżenie, aby czytelnicy w tekście nie doszukiwali się moich „kłamstw” i „nieprawdziwych” informacji, bo tekst napisałem z pamięci, nie mając dostępu do materiałów źródłowych. Kto chce zweryfikować podane przeze mnie fakty, niech szuka i zagląda do dokumentów znajdujących się w archiwum Urzędu MGR, albo dopytuje w Zakładzie Usług Komunalnych.
Mój felieton jest jedynie odpowiedzią na wiele uproszczeń w wypowiedziach niektórych wiernych wyznawców populizmu na temat całego procesu adaptacji, a potem najmowania mieszkań w budynkach powojskowych. I na podstawie takich prymitywnych uproszczeń jedni dokonują szkodliwych obiecanek, a inni decydują o rozdawnictwie majątku gminy.
Zanim jednak odniosę się do problemu związanego z zamiarem wyprzedania mieszkań w budynkach powojskowych, na początek o prawie i zasadach, jakie obowiązywały w gminie Rawicz w sprawie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Od 1990 r. o wystawieniu do sprzedaży mieszkania komunalnego decydował indywidualnie w każdej sprawie Zarząd na wniosek zainteresowanego najemcy kupnem lokalu mieszkaniowego. Prowadziło to czasami do dziwnych sprzedaży, jak chociażby w sprawie jednego mieszkania zbytego na początku 1994 r. w dopiero co oddanym do użytku bloku komunalnym przy ul. Winiary. Po analizie paroletniej sprzedaży na wnioski najemców okazało się, że w ten sposób z listy mienia gminnego w pierwszej kolejności schodziły np. mieszkania komunalne w najatrakcyjniejszych lokalizacjach albo w dopiero co wyremontowanych budynkach. W związku z tym władze gminne musiały odpowiedzieć sobie na pytanie, jakie ustalić reguły najmu i ewentualnego wykupienia od gminy lokalu, aby nie dochodziło do spekulacji. Zapewne nie byłoby społecznie sprawiedliwe i ekonomicznie uzasadnione, gdyby nabywcami gminnych mieszkań stawali się ci, którzy najpierw domagali się pilnego remontu konkretnego budynku, a zaraz potem część z nich występowała z wnioskiem o wykup mieszkania po preferencyjnych cenach, aby go później na wolnym rynku z zyskiem sprzedać. Oczywiście, gdyby taki proceder istniał, to nie miałby nic wspólnego nie tylko z tzw. sprawiedliwością społeczną, ale także z ekonomią działania zarządcy nieruchomościami gminnymi.
Dlatego, aby uporządkować obrót mieszkaniami od 28 kwietnia 1998 r. w gminie zaczęła obowiązywać Uchwała nr XLIX/303/98 Rady Miasta i Gminy Rawicz, która regulowała zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność gminy Rawicz. Uchwała choć regulowała ogólne zasady typowania mieszkań, wyznaczała procedury związane z przygotowaniem do sprzedaży i zawieraniem umów notarialnych, to jednak nie była panaceum na wszystkie wątpliwości, jakie się rodziły w niektórych zawiłych przypadkach. Dodać należy, że w tamtym czasie nie obowiązywały jakieś szczególne prawne rozwiązania ustawowe. Wszystko sprowadzało się chyba tylko do przestrzegania ogólnych zapisów zawartych z Kodeksie cywilnym.
I w takich okolicznościach prawnych gmina przyjęła od wojewody część majątku po zlikwidowanej w 1995 r. Jednostce Wojskowej.
Władze województwa leszczyńskiego pierwotnie rozważały możliwość wykorzystania obiektów pokoszarowych w całości na potrzeby edukacji. Ponieważ ówczesny kurator nie miał środków na adaptację budynków na potrzeby oświatowe zamysł ten upadł. Wówczas gmina zwróciła się o przekazanie obiektów pokoszarowych do adaptacji na mieszkania komunalne. W październiku 1996 r. wojewoda leszczyński przekazał część nieruchomości, tj.: dwa budynki mieszkalne z izbami żołnierskimi, administracyjny, kuchnię i stołówkę żołnierską, izbę chorych i biuro przepustek o łącznej kubaturze 30.053 m3 i powierzchni użytkowej 6.378 m2. Niektórym wydaje się, że jeśli wojewoda coś skomunalizował lub przekazał na rzecz gminy, to taki majątek ma wartość zerową. Otóż to jest błędne myślenie. Zarówno grunty, jak i budynki pokoszarowe, w dniu przekazania gminie miały swoją określoną wartość. To że być może wojewoda nie dokonał wyceny wynikało tylko z oszczędności, bo operat z wyceną rzeczoznawcy ma swoją niebagatelną cenę, a potem skończyłby jako segregator stojący na półce w archiwum.
Zarząd postanowił o przeznaczeniu nieruchomości na mieszkania i potrzeby z zakresu opieki społecznej. W ciągu niespełna trzech lat koncepcję tę realizowano w sposób następujący:
■ w latach 1997 - 1998 nakładem 1.070 tys. zł zaadaptowano budynek izby chorych i biura przepustek na Środowiskowy Dom Samopomocy oraz Centrum Profilaktyki Przeciwalkoholowej i Pomocy w Rodzinie;
■ w latach 1998 - 1999 nakładem 1.630 tys. zł zaadaptowano budynki kuchni i stołówki żołnierskiej oraz administracyjny na budynki mieszkalne z łącznie 35 mieszkaniami komunalnymi;
■ 29.05.2000 r. dobiegła końca adaptacja kosztem ok. 842 tys. zł budynku mieszkalnego z izbami żołnierskimi na 18 mieszkań komunalnych;
■ 18.08.2000 r. zakończyła się adaptacja ostatniego z przejętych budynków z 22 mieszkaniami komunalnymi.
Losowania przydziałów lokali do dalszej adaptacji odbywało się w kilku turach. Na początku września 2000 r. odbyło się ostatnie losowanie. I teraz należy przypomnieć o zasadach tworzenia list z chętnymi do otrzymania lokalu do adaptacji.
W tym czasie w urzędzie były sporządzone dwie listy oczekujących na mieszkania. Na pierwszej liście byli wpisani ci, którzy oczekiwali na lokal socjalny, a na drugiej liście ci, którzy oczekiwali na lokal komunalny. Aby zostać wpisanym na jedną lub drugą listę osoba musiała spełniać stosowne kryteria. Na tej pierwszej liście na ogół znajdowały się osoby, w stosunku do których sąd zasądził eksmisję. Nie będę opisywał szczegółowo tych przypadków, wspomnę jedynie, że najemca (na ogół z rodziną), w stosunku do którego orzeczona została eksmisja, mieszkał w dotychczasowym lokalu do czasu, aż gmina nie wskazała dla niego lokalu socjalnego. W tym czasie właściciel lokalu mógł od gminy żądać zapłaty czynszu. Najczęściej właściciele domagali się zapłaty czynszu w maksymalnej wysokości dopuszczalnej prawem, a to się gminie nie opłacało. Na kolejnej liście znajdowały się osoby, które oczekiwały na mieszkanie komunalne, bo nie posiadały własnego lokum i jednocześnie spełniały warunki o nieprzekraczaniu dopuszczalnego pułapu dochodów. Osobom z obu tych list gmina zaproponowała lokale w byłych koszarach. Nie wszyscy ofertę przyjęli. Z tego co pamiętam z pierwszej listy zeszły wszystkie nazwiska, bo nawet, ci co nie przyjęli oferty mieszkania w koszarach, to dostali lokal socjalny po opuszczeniu przez tych, co się załapali na mieszkanie w koszarach. Część oczekujących z drugiej listy pozostało na niej, jednak ich pozycja na liście uległa przesunięciu bliżej góry, a lista radykalnie się skróciła.
Ci potencjalni lokatorzy z obu list w pierwszej kolejności brali udział w losowaniu konkretnego lokalu w koszarach do dalszej adaptacji. Oni też podpisywali umowy najmu na takich warunkach, jakie przewidywało prawo najemcom lokali komunalnych.
Ale w ten sposób nie zostały zasiedlone wszystkie lokale. Na większą część lokali do adaptacji Urząd ogłosił publicznie nabór chętnych. Zarząd MiG Rawicz specjalnie na tę okoliczność określił inne kryteria, niż te które obowiązywały przy ubieganiu się o wpisanie na listę oczekujących na mieszkanie komunalne. W skrócie, kandydat na tę trzecią listę nie mógł posiadać własnego lokum, ale nie obowiązywał go już górny pułap dochodowy z ustawy. Wręcz nawet określono, jakie dochody są preferowane, aby kandydat mógł wykazać, że posiada wystarczające środki lub zdolność kredytową na pokrycie kosztów adaptacji.
No i ci potencjalni najemcy, gdy wylosowali lokal do adaptacji najpierw podpisywali umowę na adaptację. Dopiero potem mieli sporządzoną inną w treści umowę najmu od tych co byli na listach komunalnych, bo dostali od gminy do dyspozycji majątek gminny, który w normalnym trybie się im nie należał.
Przed każdą turą losowania lokali do adaptacji uczestnicy przybyli na losowanie (kto na zaproszenie nie przyszedł, był eliminowany z ubiegania się o lokal) byli informowani o szczegółach losowania oraz o wynikających z projektu umowy najmu zapisach. Było to potwierdzone w protokole z każdego zebrania. Brałem udział we wszystkich tych losowaniach. Na żadnym zebraniu nikt nie zgłosił zastrzeżeń do trybu uczestnictwa w losowaniu, a po pytaniu, czy wszyscy zrozumieli zarówno zasady losowania, jak i treść projektu umowy, jak to zwykle bywa w takich emocjonujących sytuacjach, panowała cisza oznaczająca akceptację.
Wszyscy najemcy podpisując umowę najmu przed przydziałem lokalu do adaptacji potwierdzili przyjęcie warunków najmu, z którymi byli zapoznani już na spotkaniu przed losowaniem. Wtedy mogli jeszcze pytać o szczegóły, mogli się nie zgodzić, mogli się wycofać i bez konsekwencji nie musieli brać lokalu do adaptacji.
Zagospodarowanie nieruchomości po byłej jednostce wojskowej w Rawiczu umożliwiło uzyskanie samodzielnego mieszkania 75 rodzinom.
Należy dodać, że adaptacja obiektów koszarowych na mieszkania odbywała się w dwóch etapach. W pierwszym etapie Urząd MiG Rawicz przeprowadził niezbędne remonty części wspólnych, jak: korytarze, klatki schodowe, elewacje z ociepleniem, stropy, itd. wraz z doprowadzeniem do każdego lokalu mieszkalnego wszystkich mediów. W drugim etapie najemcy własnym nakładem dokonali remontu przydzielonych lokali, jak podłogi, ścianki działowe w mieszkaniu, „biały montaż”, itd.
W okolicy 2010-12 roku (nie pamiętam szczegółów) jeden z najemców opuścił (lub zamierzał opuścić) lokal w koszarach i sądownie zażądał od gminy zwrotu poniesionych kosztów na dokończenie adaptacji. Byłem jednym ze świadków na tej rozprawie. W sądzie mówiłem o tych zasadach, które opisałem wcześniej. Treści samego wyroku nie znam, ale z tego co mi potem przekazano, był korzystny dla gminy. W uzasadnieniu sąd uznał, że poniesione nakłady przez najemcę w trakcie ponad 10-letniego użytkowania lokalu całkowicie się zamortyzowały (najdłużej z tego wyposażenia amortyzowała się chyba wanna, właśnie 10 lat). Ponadto najemca nie ma prawa zabrać, ani usunąć wykonanych ulepszeń lokalu, bo gmina, gdy najemca był w trudnej sytuacji mieszkaniowej, udostępniła mu swój majątek na preferencyjnych zasadach.
21 czerwca 2001 r. weszła w życie Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Gdyby ta Ustawa pojawiła się zanim dokonaliśmy rozdziału mieszkań w koszarach, to prawdopodobnie większość ubiegających się o lokal do adaptacji nie mogłoby z tej specjalnej oferty gminy skorzystać.
Po tej regulacji ustawowej prawo miejscowe w zakresie gospodarowania gminnymi zasobami mieszkaniowymi wielokrotnie Rada Gminy Rawicz dostosowywała zarówno do Ustawy, jak i do aktualnej sytuacji mieszkaniowej w gminie. Zmieniały się także zapisy kolejnych nowych umów o najem lokali, ale także dokonano dostosowania do zmienionego prawa umów na najem lokali w koszarach.
Pierwsze zmiany wprowadzało Zarządzenie nr 82/07 Burmistrza Gminy Rawicz z dnia 19 marca 2007 r. w sprawie ustalenia zasad i kryteriów sprzedaży lokali w budynkach komunalnych.
A potem kolejno Rada podejmowała:
- Uchwałę nr V/71/03 Rady Miejskiej Gminy Rawicz z dnia 5 marca 2003 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Rawicz;
- Uchwałę nr VI/48/07 Rady Miejskiej Gminy Rawicz z dnia 28 marca 2007 r. w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Rawicz na lata 2007 – 2011;
- chyba w 2003 roku Rada MGR nadała nowy statut Zakładowi Usług Komunalnych, który po zlikwidowanym Referacie Gospodarki Mieszkaniowej w Urzędzie Gminy przejął Zieleń Miejską i gospodarowanie mieszkaniowymi zasobami gminy;
- Uchwałę Nr XXIII/197/12 Rady Miejskiej Gminy Rawicz z dnia 31 października 2012 r. w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Rawicz na lata 2012-2017.
Przy tej ostatniej uchwale próbowali majstrować radni ówczesnej opozycji. A mieli już od dwóch kadencji większość w Radzie. W kampanii wyborczej 2010 r. różni kandydaci na radnych i burmistrzów obiecywali mieszkańcom mieszkającym w koszarach, że załatwią im wykupienie na własność zajmowanych mieszkań. Niektórzy szli dalej i w szeptanej propagandzie obiecywali, że gmina zwróci im poniesione nakłady na dokończenie adaptacji.
Kiedy ci cwaniacy zderzyli się z opiniami wygłoszonymi przez ówczesnego dyrektora ZUK, nie wprowadzili do uchwały żadnych zmian, które formalnie lub nieformalnie zainteresowanym wyborcom obiecywali.
Dzisiaj po raz kolejny próbują połknąć wychodowaną przez siebie żabę. Z tym, że teraz rodzi się pytanie, jak nowy dyrektor ZUK zapatruje się na to, aby to mienie pozostało w całości w zasobach komunalnych? Jeśli mu „rura zmięknie”, to prawdopodobnie ostatnia przeszkoda do rozdania mienia zniknie. Ale w przyszłości wszyscy mieszkańcy jakoś to odczują. Środki remontowe biorą się głównie z czynszów najemców lokali komunalnych. Jeśli władza uzna, że trzeba dofinansować remonty, bo część najemców gmina uwłaszczy, to burmistrz pokryje braki z podatków ogólnych.
Za rządy populistów, którzy gotowi są rozdawać przywileje i benefity, do których się nawet nie przyczynili, później płaci większość. Także ci, co milczeli, bo się nie spodziewali, że to ich też dotknie.
Na koniec do całej tej sytuacji mieszkaniowej mój kilkuzdaniowy komentarz.
Nie jestem uprzedzony do kogokolwiek z mieszkających w budynkach pokoszarowych, bo generalnie nie wiem, kto tam mieszka. Jedynie czasami z rozmów domyślałem się po emocjonalnych wypowiedziach na temat chęci wykupu przez kogoś tam. Natomiast nie znoszę cwaniactwa, zarówno ze strony rządzących, jeśli próbują nabrać mieszkańców obiecankami cacankami, ale też i ze strony mieszkańców, którzy przejawiają nadmierną chęć wyrwania z gminy czegoś dla siebie, tym bardziej, jeśli odbywa się to kosztem innych. Bo to jest niemoralne.
Zawsze uważałem, że jeśli do czegoś się zobowiązałem (robiłem to tylko jawnie), to musiałem się z tego wywiązać. Ale oczekiwałem takiej samej reakcji vice versa. Jeśli się na coś umówiliśmy (zawarliśmy dobrowolnie umowę), to powinniśmy realizować zobowiązania przestrzegając umówionych reguł.
Jestem też zdumiony tym, że Grzegorz Kubik sprzedał były plac apelowy w koszarach. Był to teren, gdzie z dużym zapasem mogłyby powstać dwa budynki komunalne. I tam właśnie była planowana lokalizacja budynków komunalnych. Tymczasem obecna władza w zakresie komunalnego budownictwa mieszkaniowego przez 6 lat nic nie zrobiła, martwiąc się jedynie, co by tu jeszcze sprzedać.